I cambiamenti prodotti dalla pandemia nel mercato immobiliare hanno ridotto le differenze tra le case in vendita più costose e quelle più economiche nelle principali città dell’Europa meridionale, secondo uno studio di idealista realizzato osservando i dati di Spagna, Italia e il Portogallo. L’indice di Gini, utilizzato per misurare le differenze tra diversi contesti economici, è inferiore nella maggior parte dei grandi mercati dell’Europa meridionale.

L’indice di Gini

L’indice di Gini è una misura che viene utilizzata per quantificare le disuguaglianze nella distribuzione del reddito. È un numero compreso tra 0 e 100, dove 0 corrisponde alla perfetta omogeneità (tutte le case hanno lo stesso prezzo) e dove il valore 100 corrisponde alla perfetta eterogeneità. Gli aumenti o le diminuzioni dell’indice non sono relazionati ad aumenti o diminuzioni di prezzo, ma piuttosto a una maggiore o minore omogeneità del mercato delle compravendite di abitazioni.

Anche così, è percepibile che il processo di omogeneizzazione causato dalla pandemia è stato lo stesso nei tre paesi in esame. Le capitali tendono a rimanere stabili, poiché a Madrid e Roma l’indice è rimasto invariato da gennaio 2020, mentre a Lisbona l’indice è calato di 1,5 punti percentuali. Tra i principali mercati sudeuropei, Milano è quello che ha registrato il calo maggiore (-2,3 punti), seguito da Bilbao (-1,5 punti) e Malaga (-1,2 punti). Con variazioni inferiori a un punto nell’indice ci sono città come Porto (-0,7 punti), Barcellona (-0,6 punti), Firenze (-0,4 punti) o Napoli (-0,3 punti). A Torino l’indice non si è mosso, mentre Siviglia e Valencia sono le uniche grandi città del sud Europa in cui la “disuguaglianza” immobiliare è cresciuta nel 2020: rispettivamente 0,7 e 0,3 punti.

Madrid è il mercato dove l’indice di dispersione dei prezzi è il più alto dell’Europa meridionale, poiché il gap tra le case più costose e quelle più economiche tocca 83,3 punti. Seguono Porto (79,9), Valencia (78,4), Milano (77,8), Torino (77,8), Barcellona (77,4), Malaga (77,2), Firenze (76,9) e Napoli (76). Sul lato opposto si trova la città di Bilbao (72,4), il mercato più uniforme dell’Europa meridionale. La precedono Roma e Lisbona, rispettivamente con 73,6 e 74,6 punti.

I capoluoghi italiani più e meno omogenei

Pressocché più della metà dei capoluoghi italiani (59 su 106) ha visto un aumento dei propri indici, rappresentato da un aumento dell’eterogeneità delle abitazioni sul mercato. Oristano (8,9 punti)ha registrato la maggiore variazione percentuale dell’indice di Gini, seguita da Nuoro (7,7), Trapani (6,8) e Bolzano (6). Con aumenti sopra i 5 punti troviamo Ravenna, Piacenza e Lodi con 5,8 punti, quindi Savona (5,7), Verbania (5,2), Livorno (5,1) e Barletta (5).

Al contrario, è Vibo Valentia la città in cui il mercato è diventato più omogeneo nel corso del 2020, riducendo il suo indice di 7,4 punti. Seguono Andria (-6,1), Verona (5,7) e Udine (-5,6). Riduzioni tra i 3 e i 5 punti per altri 10 centri da Treviso (-4,7), a Macerata (-3). Ventotto (28) città presentano variazioni inferiori ai 3 punti, racchiuse tra il -2,9 di Bologna, Taranto, Agrigento e Cosenza, e il -0,1 di Biella e Vercelli.

Como è il capoluogo italiano caratterizzato dal coefficiente Gini più elevato dal punto di vista immobiliare con 80,9 punti, davanti a Vicenza che segue con un 80,6. Alle loro spalle troviamo ben 39 centri con indice superiore a settanta punti guidati da Bergamo (79,4), Verbania (79,3), Trieste (79), Genova (78), Milano (77,8), Torino (77,8), Lucca (77,7) e Novara (77,6).

Al contrario, Nuoro 44,9 presenta il parco immobiliare più omogeneo, con un indice di Gini che arriva solo a 44,9. Sotto i 50 punti si trovano anche Isernia (45,4) e Andria (45,8). Interessante notare che tutte le città con indice inferiore a 60 sono al Sud.