Acqua gocciolante dal soffitto, chiazze bagnate, macchie di umidità sui muri e così via, senza dimenticare l’umidità di risalita o la c.d. risalita capillare (quindi dal basso verso l’alto). Si tratta delle cosiddette infiltrazioni, una delle problematiche più spinose, capaci di generare aspri conflitti, in particolare in condominio, quando si rende necessario imputare a chi di dovere la responsabilità per i danni.

Oltre agli evidenti disagi, infatti, tali fenomeni sono in grado di ingenerare veri e propri danni e per questo sorge la necessità di valutare, caso per caso, chi debba risponderne, se il singolo proprietario dell’appartamento oppure il condominio.

Solitamente, gli effetti dell’infiltrazione d’acqua si manifestano dall’alto verso il basso e dunque vengono subiti dagli appartamenti sottostanti oppure in prossimità di pareti attraverso le quali passano tubi danneggiati o, ancora, a causa di problematiche inerenti il lastrico solare dell’edificio.

I danni da infiltrazioni d’acqua

La regola generale fa rientrare i danni provocati dalle infiltrazioni d’acqua tra quelli cagionati dalle cose in custodia ai sensi dell’art. 2051 del codice civile. L’orientamento della giurisprudenza maggioritaria ritiene che tale responsabilità abbia natura obiettiva, in quanto è sufficiente provare il nesso causale tra l’evento dannoso e la cosa in custodia.

Per andare esente da responsabilità, invece, il custode dovrà dimostrare l’esistenza di un caso fortuito, ovvero che l’intervento di un fattore esterno, imprevedibile ed eccezionale, e per questo sottratto al suo potere di intervento

Il custode del bene

Individuata l’origine dell’infiltrazione sarà necessario risalire al soggetto che riveste la qualità di custode del bene, ovvero quel soggetto che ha con il bene una particolare relazione che si estrinseca in un potere di vigilanza e di controllo sullo stesso.

Potrà rivestire la qualità di custode solo il proprietario, a anche altri soggetti, ad esempio l’usufruttuario, l’usuario esclusivo, il possessore e in genere chi esercita un effettivo e non occasionale potere materiale sulla cosa stessa.

Il custode dovrà risarcire le conseguenze negative prodotte dalle infiltrazioni e dunque potranno risponderne varie persone individualmente o in concorso tra loro.  Il risarcimento potrà avvenire per equivalente o in forma specifica.

La responsabilità per le infiltrazioni

In sostanza, il responsabile delle infiltrazioni potrà corrispondere una somma per eliminare il pregiudizio economico subito (rimborsando, ad esempio, i danni provocati ad arredi, suppellettili, rivestimento e così via), nonché eseguire i lavori volti a eliminare il danno originato ripristinando lo stato originario dei luoghi.

In Condominio, inoltre, tale indagine appare strettamente correlata alla natura comune o meno dei beni. Sul punto, l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni, se non risulta il contrario dal titolo.

La valutazione della responsabilità andrà operata necessariamente caso per caso in quanto l’infiltrazione può essere causata da diversi fenomeni, potendo anche prescindere da un comportamento dell’inquilino.

Infiltrazioni e danni alle tubature

L’art. 1117 c.c. afferma che sono oggetto di proprietà comune impianti idrici e fognari e i relativi collegamenti “fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Se l’infiltrazione è provocata dalla rottura di tubi di proprietà del condominio o di altri beni comuni, a rispondere del danno sarà proprio il Condominio in quanto custode e garante della regolare manutenzione degli impianti.

Se, invece, ad avere problemi è la tubatura del singolo condomino (es. quella del bagno), quella direttamente a servizio della sua unità immobiliare, sarà il titolare dell’abitazione di riferimento a dover rispondere dei danni provocati salvo la dimostrazione del caso fortuito.

Intercapedini e muri perimetrali

Sempre il Condominio, di norma, dovrà risarcire i danni provocati da infiltrazioni d’acqua in un appartamento provenienti dall’intercapedine tra due edifici in assenza di opere di manutenzione. Anzi, secondo la Cassazione, il Condominio dovrò risarcire tutti i danni, compresi i costi sostenuti dal danneggiato per prendere in affitto, sia pure temporaneamente, una nuova abitazione risultando la sua momentaneamente inservibile per l’umidità.

Anche in caso di danni da infiltrazioni derivanti dai muri perimetrali e verificatisi in un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, il risarcimento dovrà essere a carico del Condominio e la spesa ripartita tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà, ivi compresi quelli proprietari di locali ubicati al piano terreno dell’edificio (cfr. Cass. n. 11288/2018).

Terrazza: chi risponde delle infiltrazioni

Peculiare è la situazione dell’infiltrazione proveniente dal lastrico solare, quella parte dello stabile che svolge la funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti, sia essa praticabile o meno.

Spesso, il lastrico si sostanzia in una terrazza a livello, ovvero un prolungamento dell’appartamento. In tal caso, pur essendo comunque una copertura per gli appartamenti sottostanti, la terrazza sarà di proprietà o a godimento esclusivo di un solo soggetto.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 9449/2016), ha precisato che, qualora l’utilizzo del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni derivanti dalle infiltrazioni nell’unità immobiliare sottostante, ne risponderanno sia il proprietario, ovvero l’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, sia l’ente condominiale.

Lastrico solare o terrazza a livello: chi risponde

Il primo ne risponderà in quanto custode del bene in conformità all’art. 2051 c.c., mentre il Condominio in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio o di parte di esso, che risulta propria del lastrico solare o della terrazza a livello, benché di proprietà o uso esclusivo, richiede all’amministratore di eseguire comunque tutti i controlli che si rendono necessari, ex art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l’assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario.

Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, andrà stabilito di regola secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c. , il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.