L’acquisto di un’abitazione non è solo un’importante forma di investimento, ma anche un’esigenza ormai sempre più avvertita stante l’importanza che riveste oggi il poter contare su una casa di proprietà.

Anzi, negli anni è stato valorizzato sempre più il c.d. “diritto all’abitazione”, anche noto come “diritto alla casa”, presente in molte costituzioni nazionali e in numerose convenzioni internazionali.

 

Anche la Costituzione italiana (all’art. 47) richiama il diritto all’abitazione così come molte pronunce della Consulta.

Inoltre, il nostro ordinamento ha introdotto numerose agevolazioni legate all’acquisto della c.d. “prima casa”, in particolare dal punto di vista delle imposte da pagare e soprattutto dell’Iva.

 

Agevolazioni “prima casa”: a chi spettano

Per poter essere considerato “prima casa” e ottenere le agevolazioni fiscali, l’immobile che si acquista deve avere determinati requisiti. In primis, il fabbricato deve appartenere a determinate categorie catastali, inoltre, deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la propria residenza o lavora.

 

Infine, per godere dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’acquirente non dovrà essere proprietario di un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione.

 

Nel dettaglio, nell’atto di acquisto l’acquirente dovrà dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

 

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, tuttavia questi dovrà vendere la casa già posseduta entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

 

Indipendentemente dall’impegno di vendere l’immobile entro l’anno, invece, non si potrà comunque fruire delle agevolazioni “prima casa” se l’acquisto riguarda un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolari di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici.

 

Le imposte legate al trasferimento degli immobili 

Il trasferimento di un immobile determina il pagamento di diverse imposte che gravano sull’acquirente. Tuttavia, l’ammontare delle dette imposte varia, tra le altre cose, a seconda del soggetto che vende l’abitazione, nonché del tipo di immobile.

 

Quando si acquista il bene da un’impresa (es. dal costruttore), l’operazione è solitamente soggetta ad IVA, mentre l’acquisto da altri soggetti (es. da un proprietario privato), sarà soggetto all’imposta di registro. All’imposta di registro o all’IVA, che sono alternative, dovranno poi aggiungersi le imposte ipotecaria e catastale.

 

L’acquisto della “prima casa” consente di beneficiare di un’agevolazione di non poco conto: l’acquirente, infatti, potrà beneficiare di imposte ridotte in relazione all’atto di acquisto.

 

Le tipologie catastali

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, tuttavia, l’abitazione dovrà però rientrare in determinate categorie catastali, ovvero:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

 

Invece, non si potrà beneficiare di alcuna agevolazione “prima casa” per  gli acquisti di abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

 

Le agevolazioni, inoltre, spettano anche in caso di acquisto delle pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

 

Per beneficiare del regime agevolato, tali pertinenze dovranno essere destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

 

Il luogo in cui si trova l’immobile

Un altro aspetto da considerare, per verificare se si può usufruire o meno delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della “prima casa”, riguarda il luogo in cui si trova l’immobile che si intende acquistare.

 

L’abitazione dovrà essere situata nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure, se egli risiede altrove, sarà tenuto a dichiarare di volerla trasferire in tale Comune entro 18 mesi dall’acquisto. La dichiarazione, a pena di decadenza, andrà inserita nell’atto di acquisto.

 

Si ha diritto alle agevolazioni anche qualora l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche senza remunerazione, ad esempio attività di studio, di volontariato, sportive) o in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro.

 

Il cittadino italiano acquirente, ove emigrato all’estero, potrà beneficiare dell’agevolazione per immobili situati su tutto il territorio nazionale. Infine, per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

 

IVA sulla prima casa per l’acquisto da impresa

Come accennato, il pagamento dell’IVA sull’acquisto dell’immobile è dovuto solo qualora la casa venga comprata da un’impresa con vendita soggetta a IVA.

 

L’agevolazione, qualora l’acquisto riguardi un immobile che ha i requisiti “prima casa”, consentirà di beneficiare di un regime agevolato. Nel dettaglio, l’acquirente dovrà versare un’imposta sul valore aggiunto (IVA) ridotta, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché il 10% che normalmente viene versato per la cessione di immobili.

 

Per quanto riguarda, invece, le imposte di registro, catastale e ipotecaria queste si pagheranno in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.

 

IVA sulla prima casa per l’acquisto da privato

In caso di acquisto da privato (o da un’azienda che vende in esenzione IVA), invece, l’acquirente dovrà versare un’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%) sul valore catastale dell’immobile.

 

Invece, per quanto riguarda le imposte ipotecaria e catastale, si dovranno versare ognuna nella misura fissa di 50 euro.